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为推进我市物业服

哈尔滨市物业服务企业信用评价管理办法

第一章总则

第一条为推进我市物业服务行业信用体系建设，促进物业服务企业诚信自律，构建以信用为核心的新型市场监管机制，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《企业信息公示暂行条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于在哈尔滨市行政区域内从事物业管理和服务活动的物业服务企业（包括经营范围含物业管理或物业服务的企业）的信用评价管理工作。

第三条本办法所称信用评价，是指物业行政主管部门对物业服务企业在从事物业管理和服务活动中，执行法律、法规、规章、规范性文件及行业标准，履行物业服务合同及物业管理方面有关约定，遵守物业管理行业自律准则等行为进行评价的活动。

本市物业服务企业，以独立法人为单位进行信用评价；外地入市物业服务企业，以在本市设立的分支机构为单位进行信用评价。

第四条哈尔滨市住房和城乡建设局（以下简称市物业主管部门）负责本办法的组织实施工作，指导和监督区、县（市）物业行政主管部门（以下简称区县物业主管部门）开展信用评价相关工作。

区县物业主管部门负责本行政区域内物业服务企业基础信息的审核及信用信息的采集、认定、评价和日常管理工作，指导和监督街道办事处（乡镇人民政府，下同）开展信用评价相关工作。

街道办事处负责本管辖区域内物业项目基础信息的审核工作，按照法定职责指导和监督物业服务企业的日常管理服务活动，采集相关信用信息。

社区居民委员会（村民委员会，下同）负责协助街道办事处做好物业项目基础信息的审核工作和采集相关信用信息。

第五条哈尔滨市物业管理协会应加强行业自律管理，做好物业服务企业信用管理培训工作，协助市物业主管部门开展信用评价管理工作。

第二章信用信息管理系统

第六条市物业主管部门负责统筹建设和维护哈尔滨市智慧物业管理信息系统（以下简称“智慧物业”系统），为物业服务企业信用评价工作提供数字化技术支撑。

“智慧物业”系统根据管理权限，分别为市物业主管部门、区县物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会、物业管理协会、物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会，下同）、业主等各方开通端口，实现信用信息的录入、归档、管理、查询、使用、发布等功能。

第七条市物业主管部门、区县物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会、物业管理协会等有关各方应当根据各自职责，确定专人做好信用信息的采集、认定、录入和日常管理等工作。

第三章信用信息的管理和采集认定

第八条信用信息管理应当遵循下列基本原则：

（一）信用信息的采集遵循“谁监管、谁采集”的原则。物业服务企业的信用信息由企业自主诚信申报信息和物业主管部门采集的信息组成；

（二）信用信息采集坚持合法、客观、公正、审慎、准确、及时的原则；

（三）依法维护物业管理和服务活动各方主体的合法权益和社会公共利益，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

第九条物业服务企业信用信息，主要包括基础信息、良好信息和不良信息三类，具体内容在“智慧物业”系统中设置。

（一）基础信息

1.物业服务企业基础信息：主要包括企业名称、统一社会信用代码、注册地址、办公地址、法人代表（外地在本市设立的分支机构负责人，下同）、联系方式等。

2.物业项目基础信息：主要包括项目名称、项目地址、建成年限、建筑面积、项目类型、项目经理、物业服务合同签订方及期限、服务及收费标准、共用设施设备等。

（二）良好信息

物业服务企业在管理和服务活动中，遵纪守法，诚信经营，获得的表彰奖励、取得的创新成果及良好业绩等信息。主要包括：

1.党委、人大、政府、政协的表彰；

2.物业主管部门的表彰；

3.相关行政管理部门的表彰；

4.物业管理协会的表彰；

5.开展党建引领物业管理工作；

6.管理服务中取得的创新、创优、先进成果等；

7.主流新闻媒体的宣传表扬；

8.其他经认定的良好信息。

（三）不良信息

物业服务企业在管理和服务活动中，发生的违法违规、失信违约等信息。主要包括：

1.人民法院、仲裁机构对物业服务企业因存在管理服务过错，所作出的生效判决或裁决；

2.物业主管部门或相关行政管理部门对物业服务企业因存在违法违规行为，所作出的行政处罚决定；

3.市、区县物业主管部门或街道办事处根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业所作出的书面通报批评、限期整改等；

4.市物业管理协会对物业服务企业因违反有关行业自律准则，所作出书面通报批评等；

5.其他经认定的不良信息。

第十条物业服务企业申报的基础信息和信用信息、各级物业主管部门采集和认定的信用信息，应按要求在“智慧物业”系统中录入有关文件、文书、证明、图片、影音资料等佐证材料。

第十一条基础信息的采集认定。物业服务企业基础信息，由物业服务企业通过“智慧物业”系统自行填报，经注册所在地的区县物业主管部门复核后予以上传；物业项目基础信息，由物业服务企业通过“智慧物业”系统自行填报，经项目所在地的街道办事处复核后予以上传。

基础信息发生变更的，物业服务企业应当自变更之日起10个工作日内通过“智慧物业”系统填报变更信息，按照前款规定经原认定部门复核后予以上传。

第十二条良好信息的采集认定。物业服务企业申报良好信息的，应在信息产生30日内，通过“智慧物业”系统自行填报，经注册所在地的区县物业主管部门认定后按对应分值予以上传。

第十三条不良信息的采集认定，按照下列途径进行：

1.街道办事处在日常监督管理中，对物业服务企业存在的管理服务问题作出限期整改的，由街道办事处填报，经所在地区县物业主管部门认定后按对应分值予以上传。

2.区县物业主管部门在日常监督管理中，对物业服务企业存在的管理服务问题作出行政处罚、书面通报批评、限期整改的，由区县物业主管部门填报，经市物业主管部门认定后按对应分值予以上传。

3.市物业主管部门在日常监督管理中，对物业服务企业存在的管理服务问题作出行政处罚、书面通报批评、限期整改的，由市物业主管部门直接按对应分值予以上传。

4.区县级人民法院、仲裁机构及相关行政管理部门涉及物业服务企业的不良信息，由区县物业主管部门于每年6月30日前和12月31日前分两次致函各有关部门统一获取，并按对应分值予以上传。

5.市级人民法院、仲裁机构及相关行政管理部门涉及物业服务企业的不良信息，由市物业主管部门于每年6月30日前和12月31日前分两次致函各有关部门统一获取，并按对应分值予以上传。

6.市物业管理协会对物业服务企业因违反有关行业自律准则，所作出书面通报批评的，由市物业管理协会填报，经市物业主管部门认定后按对应分值予以上传。

第十四条不良信息的预公示、异议、复核及公布，按照下列程序进行：

（一）预公示。不良信息上传后，将向相关物业服务企业进行预公示，公示期为5个工作日。

（二）异议。物业服务企业对不良信息存在异议的，应于预公示期内，向原信息填报部门提出书面复核申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

（三）复核。原信息填报部门应当自收到书面复核申请之日起5个工作日内完成复核，经核查确属有误的，将复核结果上传认定部门确认，并在5日内予以更正或撤销；经核查无误的，维持原认定结果，书面答复当事人。

（四）公布。对经预公示无异议或复核无误的不良信息，通过“智慧物业”系统正式向社会公开发布。

第十五条物业服务企业信用信息公布期限如下：

（一）物业服务企业未注销前，基础信息长期公布；

（二）良好信息、不良信息公布期限为2年；

（三）法律、法规和规章另有规定的，从其规定；

（四）不良信息公布期限届满的，将该信息从信用门户网站、查询界面撤除删除，转入企业电子信用档案库保存，不再对外公示或者提供查询。

第十六条涉及企业商业秘密、个人隐私和法律法规规定应当保密的信用信息，不公开发布。

第十七条信用信息录入“智慧物业”系统后，形成电子信用档案，任何单位和个人不得擅自修改、增减、删除。

第四章物业服务企业信用评价

第十八条物业服务企业信用分值满分为120分。其中：良好信息加分分值20分，不良信息扣分基础分值100分。

第十九条物业服务企业良好信息加分累计最高不超过20分，超过20分的，按照20分计算。具体按照《物业服务企业良好信息采集认定评分标准》（附表1）执行。

第二十条物业服务企业不良信息扣分以100分为基础开始计算，扣至0分为止。具体按照《物业服务企业不良信息采集认定评分标准》（附表2）执行。

第二十一条同一行为，被多个不同部门进行奖惩的，其加减分按照最高分计算，不予重复计算。

第二十二条建立信用修复制度。

（一）物业服务企业对于限期整改事项积极进行改正并消除原有不良行为的，向原信息采集部门书面提出修复申请，经认定部门确认，按一般不良信息扣0.2分，并记入电子信用档案。

（二）物业服务企业对于通报批评事项积极进行改正并消除原有不良行为的，向原信息采集部门书面提出修复申请，经认定部门确认，修复所扣一半信用分值，并记入电子信用档案。

第二十三条物业服务企业信用等级按照得分情况，划分为AAA、AA、A、B、C五个级别，具体标准如下：

（一）信用得分在90分（含）以上的，信用级别为AAA。

（二）信用得分在80分（含）至90分的，信用级别为AA。

（三）信用得分在70分（含）至80分的，信用级别为A。

（四）信用得分在60分（含）至70分的，信用级别为B。

（五）信用得分在60分以下的，信用级别为C。

第二十四条物业服务企业具有下列情形的，实行一票否决，信用分值直接扣为0分，列入严重失信企业“黑名单”：

（一）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的;

（二）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；

（三）被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；

（四）未按照规定办理交接手续的；

（五）拒不移交有关资料、财物、资产的。

第二十五条物业服务企业信用等级实行年度评价方式，从每年的1月1日起至12月31日止，次年重新计算。

市物业主管部门于每年一季度完成上一年度物业服务企业信用等级评价工作，通过“智慧物业”系统最终确定物业服务企业年度信用等级，根据信用得分情况进行排序；并记入企业电子信用档案，通过“智慧物业”系统向社会发布。

第二十六条物业服务企业因未能及时申报、提供虚假材料等原因影响信用评价的，由企业自行承担相应责任。

第二十七条市物业主管部门可根据工作实际对信用信息的具体评价内容、方式和评分标准进行适时调整。

第五章守信激励和失信惩戒措施

第二十八条物业服务企业信用等级评价结果，作为实施分类监管、物业项目招投标、物业工作评先创优等工作的重要参考依据加以综合运用。

第二十九条对于信用等级为AAA的物业服务企业，在同等条件下，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）在政府采购、财政性资金项目安排、公共资源配置等活动中，同等条件下列为优先选择对象；

（二）物业主管部门、物业管理协会组织实施各类表彰奖励、评先创优等活动中进行加分，并优先考虑或推荐；

（三）参与物业项目招标时给予5分的信用加分；

（四）倡导业主大会选聘物业服务企业时优先考虑；

（五）依法可以采取的其他激励措施。

第三十条对于信用等级为AA级的物业服务企业，在同等条件下，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）物业主管部门、物业管理协会组织实施各类表彰奖励、评先创优等活动中进行适当加分或考虑；

（二）参与物业项目招标时给予3分的信用加分；

（三）依法可以采取的其他激励措施。

第三十一条对于信用等级为A级的物业服务企业，在同等条件下，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）正常参与各类市场经营活动；

（二）实施一般性监管，增加检查频次。

第三十二条对于信用等级为B级的物业服务企业，在同等条件下，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）各级物业主管部门列为重点监管检查对象；

（二）参与物业项目招标时给予减3分的信用减分；

（三）由区县物业主管部门对其进行约谈；

（四）不得参与物业主管部门、物业管理协会组织实施的各类表彰奖励、评先创优等活动；

（五）依法可以采取的其他惩戒措施。

第三十三条对于信用等级为C级的物业服务企业，在同等条件下，自信用等级公布之日起一年内可以采取以下措施：

（一）由街道办事处将信用信息通报有关业主、业主委员会（物业管理委员会）、社区居民委员会，提示信用风险，并可结合具体实际情况向业主大会提出解除物业服务合同或者不再续约的书面建议；

（二）参与物业项目招标时给予减5分的信用减分；

（三）由市物业主管部门对其进行通报批评；

（四）不得参与物业主管部门、物业管理协会组织实施的各类表彰奖励、评先创优等活动；

（五）依法可以采取的其他惩戒措施。

第三十四条建立物业服务企业“红黑名单”制度。年度信用等级评定为AAA级的物业服务企业，列入诚实守信“红名单”，报送市信用管理部门实施联合奖励；年度实行一票否决的物业服务企业，列入严重失信企业“黑名单”，2年内不得参与物业项目招投标活动，报送市信用管理部门实施联合惩戒。

市物业主管部门将通过政务网站、行业协会网站、新闻媒体等途径向社会发布物业服务企业“红黑名单”，为业主委员会、社会公众及有关单位提供参考与服务。

业主或物业使用人不得以物业服务企业被列入严重失信企业“黑名单”为由，拒绝交纳物业管理费或其他物业服务费用。

第三十五条对于严重失信企业按照要求纠正失信行为、消除不良影响，严重失信行为的认定依据被依法撤销，或者具有其他法定情形，符合法定条件的，将按照相关规定移出严重失信“黑名单”。

第六章附则

第三十六条各级物业主管部门及其工作人员在物业服务企业信用评价管理工作中，应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，泄露商业秘密和个人隐私，违者依法追究相关责任。

第三十七条本办法由哈尔滨市住房和城乡建设局负责解释。

第三十八条本办法自2021年4月15日起正式施行，有效期5年。《哈尔滨市住房保障和房产管理局关于印发<哈尔滨市物业服务企业综合信用评价管理办法>的通知》（哈住房综〔2017〕46号）同时废止。

附表1

物业服务企业良好信息采集认定评分标准

序号

信用信息内容

评分标准

1

物业服务企业获得党委、人大、政府、政协表扬

分为国家、省、市、区四级，按照5、4、3、2分值加分。

2

物业服务企业获得物业主管部门表扬

分为国家、省、市、区四级，按照4、3、2、1分值加分。

3

物业服务企业获得相关行政管理部门表扬

分为国家、省、市、区四级，按照4、3、2、1分值加分。

4

物业服务企业获得物业管理协会表扬

分为国家、省、市三级，按照3、2、1分值加分。

6

物业服务企业获得的物业服务科技创新成果

分获国家、省、市、区四级政府部门认定并推广的成果，按照4、3、2、1分值加分。

7

物业服务企业通过三体系认证

通过质量管理体系、环境管理体系、职业健康与安全管理体系认证的，每项加2分。

8

物业服务企业通过开展党建引领促进服务水平提升

每个开展党建引领的物业项目，加1分。

9

物业服务企业创新服务工作表现突出

在承接老旧住宅管理或应急服务、“互联网+”、安防监控系统接入综治平台、开展养老或家政等创新工作中表现突出的，每项加1分。

10

物业服务企业拓展市场行为优良

分为跨省、跨市二类，被项目所在地物业主管部门认定行为优良的，按照2、1分值加分。

11

受到主流媒体表扬及其他方面良好信息

分为国家、省、市、区四级，按照4、3、2、1分值加分。

附表2

物业服务企业不良信息采集认定评分标准

序号

信用信息内容

评分标准

1

物业服务企业具有本信用管理办法规定实行一票否决情形的

信用分值直接扣为0分。以相关部门正式文书及市物业主管部门认定意见为准。

2

人民法院判决或仲裁机构裁决，确认物业服务企业存在管理服务过错需承担责任的

每一案件，扣10分。以判决书或裁决书为准。

3

被物业主管部门或其他行政管理部门行政处罚的

每一案件，扣5分。以行政处罚决定书为准。

4

因管理服务存在问题，被物业主管部门书面通报批评的

分为市、区县二级，按照4、3分值扣分。以书面通报为准。

5

因管理服务存在问题，被物业主管部门要求限期整改的

分为市、区县二级，按照3、2分值扣分。以限期整改通知书为准。

6

因管理服务存在问题，被街道办事处要求限期整改的

每件扣1分，以限期整改通知书为准。

7

因违反有关行业自律准则，被市物业管理协会通报的

每件扣1分，以协会通报为准。

8

各级物业主管部门根据信访投诉、监督检查等具体情况产生的一般不良信息，予以提示改进的

每件扣0.2分，以提示改进通知为准。

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哈尔滨老小区的顶楼，南北2个房间，道外区，大概能卖多少钱？2021年很多地方的房子都降价了，这里面既有新房降价，也有二手房在降价。受到今年的疫情影响，全国各地的二手房市场正出现大量的抛售潮，二手房房源在急剧增加，同时，由于今年的经济形势不好，法拍房的数量也急剧上升。各地的二手房，都出现了严重的供大于求的问题。很多业主降价几十万想把房子抛出，以回笼资金。但是，还是看房者居多，买房者稀少。往往能够成交的业主，也是以本小区的最低价成交，这种情况在过去是不曾发生过。

与此同时，新房也不好卖，上半年受疫情影响，售楼处销售惨淡，下半年受到央行、住建部的融资“三道红线”的影响，以恒大、碧桂园为代表的开发商开始了大幅降价销售。央行现在要求房企把金融杠杆降下来，达到“三道红线的”监管标准。从目前来看，开发商如果不降价销售，就很难把杠杆降下来。但是，如果降价销售的话，老业主要维权。所以，开发商的日子也不好过。但是，明年为了生存下去，开发商降价销售肯定是难以避免的。

前几天，遇到一位刚刚离职的开发商售楼处的工作人员，她干这一行已经八年了，正想在年底前再谈妥一份新的工作，然后从2022年开始，把自己在新公司的业绩做上去。在交流过程中，这位售楼小姐告诉我，做业务员这么多年，有4个楼层是“很难卖”出去的！剩下只有开发商打对折，或打7折给销售出去的。而对于一些好的楼层，好的房型，开发商是不太可能大幅打折促销的，除非要赶快回笼资金，否则开发商是不舍得把这么好的房子随便让利出售的。

于是，我问这位售楼处的业务员，究竟哪几个楼层很难卖？通常工作人员不会建议大家来购买的呢？她给出了四个楼层：主要是一楼、二楼、顶楼、腰线层这四个层面。让我们来仔细地分析一下：①一楼房子。对于高层住宅，一楼并没有像低层住宅一样，赠送花园或者地下室，所以高层住宅的一楼与平常的一楼住宅没多少区别。一楼的房子存在四大缺点：采光性差、防盗较弱、潮湿阴暗、隐私性差。

平时除了太阳光很少能晒进来，即使有每天也只是一二个小时。同时，底层防盗也很差，小偷轻而易举，可以进入室内。而且，光线阴暗，经常要开灯，地面潮湿，每隔几年地板就要更换，这也要花费一笔钱。一层居民虽然外出购物方便了，但是，上面的业主都要经过你家门口，底楼的居民个人隐私性就很差。所以，开发商通常要打折促销，才能找到接盘侠。

②二楼房子。二楼的房子除了阳光晒不到之外，与底楼一样，防盗设施一样不能少装。而且随着时间的推移，小区的树木会越长越高，使二楼的采光和通风受到影响，特别是夏天，二楼虽然没有一层潮湿了，但蚊虫叮咬也是很严重的。更让人无法忍受的是，二楼的下水道会反水的问题，主要是一旦下水管道被堵了，抽水马桶返上来的臭味，以及自来水的下水管道返上来的味道，让人无法忍受。

③没有阁楼的顶楼。开发商通常把顶楼的房子卖得很便宜，当然，如果开发商再给你的顶楼加层阁楼，并且奉送面积给你，那还是不错的。没有阁楼的顶楼主要是冬天冷得要死，夏天阳光直晒热得要命，当然可以开空调来解决，但是这样空调耗电量大，整天开着空调每个月的电费也很高。让人无法接受的是，没有阁楼的顶楼，如果遇到暴风雨天气，防水层很可能会渗水，一旦漏水财产就会受到损失。当然，顶楼的优点也很多，比如，视野开阔，采光和通风效果好，楼上没住户，不会有噪音的影响。

④腰线层的房子。腰线层主要是为了楼栋外表的美观而建造。不过，有些开发商将腰线层设计得不合理，这会给居民的正常生活带来影响。比如，如果腰线层做得过宽过厚，会影响下一层住户的开窗，影响其采光的效果。而且腰线连接了一层楼所有的房间，腰线如果比较宽，可以供一个人行走，这样会给上层住户的安全带来隐患。更关键的是，如果腰线上面积累大量雨水，这些雨水会随着腰线和墙体渗入到下一层住户的房间里，造成住户的墙体发霉，甚至整个墙壁都会有渗水问题。所以，建议购房者不要购买腰线层上下二层的房子。

现在由于各城市的房价过高，不仅要消耗掉购房者大量的积蓄，还要透支购房者二三十年的未来，所以买一套房子是关乎一辈子的幸福。正是因为，大家买房都不容易，将来即使开发商大幅降价促销，通常以上几类房子也不要购买，否则买进来容易，卖出去难了。所以，还是购买其他层面的房子会居住得更加舒适。

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哈市预警，疫情下的人身隐私该何去何从？公共卫生安全问题，谈什么隐私？人在社会上就是公众人，不是单独的个体，面对公共卫生事件，如果你不占用公共卫生资源，不对公共卫生造成威胁，那么你随意，没人会曝光你得隐私，如果你要用公共卫生资源，对公共卫生造成了威胁，你还要隐私？建议去深山老林住下，手机都别有信号，这样就隐私安全了

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